Un corredor en expansión
El corredor industrial Puebla-Tlaxcala atraviesa uno de sus mejores momentos en términos de demanda y absorción de espacios. Factores como el nearshoring, la reubicación de cadenas de suministro desde Asia y el crecimiento del comercio electrónico han impulsado la demanda de espacios industriales en toda la región centro-oriente de México.
En 2024, Puebla se posicionó entre los cinco estados con mayor absorción de espacio industrial del país, con más de 400,000 m² de nuevos contratos registrados.
Drivers del mercado
Nearshoring
El fenómeno de nearshoring —la relocalización de operaciones de manufactura desde Asia hacia México para acortar cadenas de suministro— ha beneficiado especialmente a Puebla por:
- Su posición geográfica estratégica en el centro del país
- La presencia de un ecosistema industrial maduro (automotriz, aeroespacial, agroindustrial)
- La disponibilidad de mano de obra técnica calificada
- Los costos operativos competitivos frente a Monterrey, Querétaro y el Bajío
Las industrias que más han buscado espacio en Puebla por efecto del nearshoring incluyen electrónica, autopartes, maquinaria y logística.
Crecimiento del e-commerce
La expansión del comercio electrónico en México ha disparado la demanda de centros de distribución y última milla. Puebla, por su ubicación entre CDMX y el puerto de Veracruz, se ha convertido en un hub logístico natural para operadores nacionales e internacionales.
Consolidación del clúster automotriz
Con Volkswagen operando desde 1967 y Audi desde 2016, Puebla tiene el clúster automotriz más antiguo y consolidado del país. Esto genera una demanda constante de espacio industrial por parte de proveedores de nivel 1, 2 y 3 que requieren proximidad a las plantas ensambladoras.
Indicadores del mercado (2025)
- Tasa de disponibilidad: 8-12% en zonas consolidadas (Sanctorum, Huejotzingo)
- Precio promedio de renta: $85-$100 MXN/m²/mes en zonas prime
- Absorción neta anual estimada: 350,000-450,000 m²
- Tiempo promedio de comercialización: 45-90 días para naves clase A
- Incremento de renta anual: 4-6%, en línea con inflación y alta demanda
Perfil de naves más demandadas
Según la actividad del mercado en 2024-2025, el perfil de naves con mayor demanda en Puebla es:
- Superficie: 2,000 a 6,000 m²
- Altura libre: Mínimo 8 metros
- Capacidad eléctrica: 300-600 KVA trifásico
- Andenes: Mínimo 2 andenes elevados para tráiler
- Patio de maniobras: 30+ metros de profundidad
Las naves de gran formato (8,000-12,000 m²) tienen demanda sostenida de operadores logísticos, aunque con menor liquidez por el número reducido de inquilinos que pueden absorberlas.
Zonas con mayor potencial de valorización
Huejotzingo - San Martín Texmelucan
El eje Huejotzingo-San Martín Texmelucan, sobre la Autopista México-Puebla, es la zona con mayor potencial de crecimiento. Nuevos desarrollos especulativos y proyectos build-to-suit están atrayendo a operadores logísticos nacionales e internacionales.
San José Chiapa
La zona aledaña a la planta Audi sigue siendo la de mayor plusvalía del estado. La disponibilidad limitada de terrenos industriales y la constante demanda de proveedores automotrices hacen de esta zona una de las más estables y resilientes del mercado.
Corredor Chipilo - Atlixco
Zona emergente al sur de Puebla con buen potencial para manufactura ligera y almacenamiento. Los precios son hasta 25% menores que en zonas consolidadas, con infraestructura vial en mejora continua.
Perspectivas para inversores
El mercado de naves industriales en Puebla ofrece retornos atractivos para inversores inmobiliarios:
- Cap rate promedio: 8-10% para naves clase A con contrato de largo plazo
- Plusvalía del terreno industrial: 6-8% anual en zonas de alta demanda
- Contratos triple neto: Reducen los costos de mantenimiento para el propietario
Las inversiones con mejor retorno ajustado al riesgo son las naves build-to-suit con contratos de 5-10 años y los proyectos de readecuación de naves existentes en zonas consolidadas.
Perspectivas 2025-2027
Los analistas del sector prevén que el corredor Puebla-Tlaxcala mantenga una demanda sostenida impulsada por:
- Continuación del nearshoring, especialmente en el segmento electrónico y de dispositivos médicos
- Expansión de la cadena de suministro automotriz hacia vehículos eléctricos (EV) en la región
- Crecimiento de la infraestructura logística vinculada al Aeropuerto Internacional de Puebla
- Inversión en infraestructura vial: ampliación del Periférico Ecológico y mejoras en la autopista Arco Norte
Conclusión
El corredor industrial Puebla-Tlaxcala representa una oportunidad sólida tanto para empresas que buscan establecer operaciones como para inversores que buscan activos inmobiliarios industriales con buenas perspectivas de rentabilidad. En ALMA Promoción Inmobiliaria contamos con el conocimiento del mercado local para orientarte en la mejor decisión según tu perfil y objetivos.
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